Verwalterbestellung, Eckdaten des Verwaltervertrages müssen geklärt sein!

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 27.02.2015 zum Az. XV ZR 114/14, dass die Bestellung einer Person zum Verwalter nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn in der Versammlung, in welcher der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des mit dem Verwalter abzuschließenden Vertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt und von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft endete die Amtszeit des Verwalters zum 31.12.2012. Vor diesem Hintergrund wurde in der Wohnungseigentümergemeinschaftsversammlung beschlossen, den Verwalter für die Zeit bis zum 31.12.2017 erneut zu bestellen. Unter dem darauffolgenden Tagesordnungspunkt wurde beschlossen, dass der Verwaltungsbeirat mit dem Verwalter über den Verwaltervertrag verhandeln soll. Über das Ergebnis solle sodann am 28.02.2013 beschlossen werden. Wenn es keinen Beschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben sollte, soll die Amtszeit des Verwalters zum 28.02.2013 enden. Gegen den Beschluss, mit welchem der Verwalter bestellt wurde, wendete sich ein Wohnungseigentümer mit Erfolg.

Das Gericht entschied, dass die Bestellung einer Person zum Verwalter grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß sei, wenn in der Versammlung, in der die Person zum Verwalter bestellt werde, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages beschlossen werden. Von diesem Grundsatz könne nur unter besonderen Umständen „übergangsweise" abgewichen werden.

Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters sei die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen seien.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei ein solcher Angebotsvergleich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben sei, zwar nicht erforderlich, aber auch in diesem Fall müssten die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen.

Ausreichend sei in diesem Fall, wenn sich aus den Gesamtumständen ergebe, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiter tätig sein werde. Hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages könnten die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese mit dem Bestellungszeitraum in Übereinstimmung stehen soll.

An diesen Grundsätzen gemessen sei der vorliegende Verwalterbestellungsbeschluss nicht ordnungsgemäß. Bei der Bestellung des Verwalters habe dessen Vergütung nicht festgestanden. Zwar habe der Verwalter erneut bestellt werden sollen, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen, dies ergebe sich aus dem übrigen Inhalt des angegriffenen Beschlusses.